Prinsjesdag 2026: wat het Belastingplan 2027 betekent voor vastgoed
Overdrachtsbelasting naar 7%, box 3 in beweging en een hogere energie-investeringsaftrek: de Prinsjesdag-maatregelen voor verhuurders en vastgoedbeleggers op een rij.
Op Prinsjesdag, 15 september 2026, presenteerde het kabinet het Belastingpakket 2027. Voor wie een woning verhuurt of als belegging aanhoudt, zitten er een paar maatregelen in die direct op het rendement drukken. In dit artikel zetten we de belangrijkste punten voor de vastgoedsector op een rij, met de cijfers zoals ze nu voorliggen. Belangrijk vooraf: de wetsvoorstellen zijn nog niet definitief. Tijdens de behandeling in de Tweede en Eerste Kamer kan er nog van alles wijzigen.
Overdrachtsbelasting daalt naar 7%
De meest concrete maatregel voor beleggers: het kabinet wil de overdrachtsbelasting op woningen die de koper niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, per 1 januari 2027 verlagen van 8% naar 7%. Dat tarief geldt onder meer voor tweede woningen en woningen in een beleggingsportefeuille.
Het is de tweede verlaging in korte tijd. Per 1 januari 2026 ging dit tarief al omlaag van 10,4% naar 8%. De stap naar 7% moet de fiscale druk op investeringen in woningvastgoed verder verlichten.
Wat dat concreet scheelt: bij de aankoop van een beleggingswoning van € 500.000 betaalt u vanaf 2027 € 35.000 in plaats van € 40.000 overdrachtsbelasting — een verschil van € 5.000. Houd wel rekening met een eenmalig eindejaarseffect: het kan lonen om een voorgenomen aankoop over de jaargrens te tillen, zodat u onder het lagere tarief valt.
Let ook op de kwalificatie van het pand. Het algemene tarief voor niet-woningen blijft 10,4%. Vanaf 2027 is het verschil tussen het woningtarief (7%) en het algemene tarief (10,4%) dus 3,4 procentpunt. Bij vastgoed dat niet zonder meer als “woning” telt — zorgvastgoed, transformatiepanden, objecten met een gemengde functie — kan die kwalificatie een flink verschil in belasting opleveren.
Box 3: nog steeds in beweging
Voor particuliere verhuurders die hun vastgoed in box 3 aanhouden, verandert er op korte termijn weinig, maar de onzekerheid blijft. Voor 2026 geldt een belastingtarief van 36% over een forfaitair rendement van 6%. Het kabinet wil toe naar een heffing op het werkelijke rendement, maar de politieke discussie over de vormgeving en de financiering daarvan is nog niet afgerond.
Voor uw planning betekent dit: reken voorlopig met het forfaitaire stelsel, maar houd er rekening mee dat een overstap naar werkelijk rendement de belastingdruk op verhuurd vastgoed kan veranderen. Zeker bij panden met een laag direct rendement is dat een punt om in de gaten te houden — een slecht energielabel drukt de huuropbrengst en daarmee het rendement dat overblijft.
Vennootschapsbelasting: tarieven gelijk
Belegt u via een bv, dan blijven de vennootschapsbelastingtarieven in 2027 ongewijzigd: 25,8% als toptarief en 19% over de eerste € 200.000 winst. De generieke renteaftrekbeperking (earningsstripping) blijft eveneens gehandhaafd: rentelasten zijn aftrekbaar tot maximaal het hoogste bedrag van 24,5% van de fiscale EBITDA óf € 1 miljoen. Een eerder aangekondigde antifragmentatiemaatregel — bedoeld tegen het opknippen van vastgoed over meerdere bv’s — is uiteindelijk niet ingevoerd.
De verduurzamingshaak: energie-investeringsaftrek omhoog
Voor ons als verduurzamingsadviseur is dit de opvallendste maatregel: de energie-investeringsaftrek (EIA) gaat per 1 januari 2027 omhoog van 40% naar 45,5%. Met de EIA mag u een extra deel van de investering in energiebesparende bedrijfsmiddelen aftrekken van de fiscale winst. Voor ondernemers en bv’s die in verduurzaming investeren — denk aan isolatie, warmtepompen of zonnepanelen op verhuurd vastgoed — wordt dat vanaf 2027 dus aantrekkelijker. De percentages van de milieu-investeringsaftrek (MIA) blijven ongemoeid. De EIA staat los van de bestaande subsidies en regelingen voor verduurzaming; vaak zijn ze te combineren.
Op Prinsjesdag zijn er geen nieuwe verplichte verduurzamingsmaatregelen voor verhuurders aangekondigd. Maar de rode draad in het pakket is wel duidelijk: de aankoop wordt goedkoper (lagere overdrachtsbelasting) en verduurzamen wordt fiscaal aantrekkelijker (hogere EIA), terwijl de belastingdruk op het aanhouden van vastgoed onder druk blijft staan. Rendement moet daardoor steeds meer uit de kwaliteit en exploitatie van het pand komen — en daar spelen het energielabel en, bij verhuur, het aantal WWS-punten een hoofdrol.
De maatregelen op een rij
| Maatregel | 2026 | Vanaf 2027 |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting beleggingswoning | 8% | 7% |
| Overdrachtsbelasting niet-woning | 10,4% | 10,4% |
| Box 3 — tarief / forfaitair rendement | 36% / 6% | richting werkelijk rendement (nog niet definitief) |
| Vpb — top / opstaptarief tot € 200.000 | 25,8% / 19% | 25,8% / 19% |
| Energie-investeringsaftrek (EIA) | 40% | 45,5% |
Wat betekent dit voor u?
Kort samengevat: de drempel om een beleggingswoning te kopen wordt iets lager, de fiscale stimulans om te verduurzamen wordt groter, en de rest blijft grotendeels bij het oude — met box 3 als onzekere factor. Voor verhuurders die willen dat hun pand ook op langere termijn rendeert, versterkt dit de logica om nu in te zetten op een beter energielabel en, waar dat de huurprijs bepaalt, op meer WWS-punten.
Klimaatstarters is onafhankelijk verduurzamingsadviseur. Wij rekenen met een verduurzamingsadvies voor uw specifieke pand door welke maatregelen het energielabel en het puntental verbeteren, en welke daarvan in aanmerking komen voor regelingen zoals de EIA. Zo weet u niet alleen wat er fiscaal verandert, maar ook wat het voor úw vastgoed betekent. Vraag vrijblijvend een berekening aan of lees eerst hoe de WWS-puntentelling uw maximale huur bepaalt.
Dit artikel is een toelichting op de kabinetsplannen en geen fiscaal advies; voor uw eigen situatie zijn de definitieve wetgeving en, waar nodig, een fiscalist leidend.
